Комерційна нерухомість в Києві в 2020 році.

Що чекає комерційну нерухомість у Києві в 2020 році: прогноз експертів Після введення в експлуатацію нових якісних і цікавих об'єктів в орендарів з'явиться більш широкий вибір. Комерційна нерухомість в Києві до 2020 року продовжить активно розвиватися. Експерти сходяться на думці, що зараз сприятливі умови для розвитку бізнесу і відповідно це позитивно впливає на ситуацію на ринку офісів та торговельної нерухомості. Офісна нерухомість – зростання орендних ставок і конкуренція коворкінг. Експерти прогнозують високий попит на офіси в Києві і при цьому помірне пропозицію, що вплине на орендні ставки. Як зазначив Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна), в зв'язку з введенням в експлуатацію нових якісних цікавих об'єктів офісної нерухомості, у орендарів може з'явитися більш широкий вибір. У той же час, на тлі значного обсягу відкладеного попиту вакантність на ринку офісних приміщень не буде значно підвищуватися, а орендні ставки можуть і далі продовжити помірне зростання в межах 10%. З прогнозом щодо зростання орендних ставок згодна і керівник відділу оцінки і консалтингу NAI Ukraine Ірина Трунова. «Орендні ставки на офіси, з урахуванням того, що заявлена нова пропозиція не покриє попит на зростаючому ринку, зростуть. Разом з тим, зросте попит на альтернативну офісну нерухомість. Цілком можливо, що в майбутньому році експерти ринку почнуть більш глибоко аналізувати ставки на коворкинги, які будуть визнані повноцінної конкурентоспроможної частиною ринку офісної нерухомості», – говорить експерт. Вона також додала, що серед очікуваних подій на ринку офісної нерухомості 2020 року – поява нових великих проектів бізнес-центрів класу «А». Такі об'єкти дуже затребувані на ринку – в останні роки нова пропозиція складали виключно офісні центри класу «B». Швидше за все, ринок офісної нерухомості буде розвиватися нелінійно, на ньому можуть з'явитися нові бренди сервісних офісів (наприклад, в 2019 році міжнародна група IWG завела в Україну бренд Spaces – перший коворкінг відкрився Maidan Plaza). Торгова нерухомість – стрімке зростання пропозиції Не дивлячись на те, що ринок торговельної нерухомості у Києві активно розвивається і пропозиція стає більш різноманітним, ставки будуть триматися на нинішньому рівні. «Стрімке зростання пропозиції якісних торгових площ не призведе до обвалу цін – в кращих торгових центрах ставки зростуть. Однак, в об'єктах, які втрачають популярність або змушені проводити реконцепцію, щоб втриматися «на плаву», ставки можуть бути знижені, в спробі утримати або залучити операторів», – говорить Ірина Трунова. На ринку торгової нерухомості Києва в 2020 році очікується введення в експлуатацію нових торгових об'єктів: Ocean Mall, Retroville, Respublika, April City, другої черги Lavina Mall і т. д. Конкуренція між цими проектами, а також новими ТРЦ, відкритими в 2019, може призвести до перерозподілу потоків покупців. «Швидше за все, ми побачимо велику маркетингову активність з боку ТРЦ. Також очікується прихід в Україну нових міжнародних брендів – це можуть бути преміум і мідл-фешн бренди, ресторанні мережі, DIY і beauty-бренди», – говорить Трунова. Головні тенденції на ринку комерційної нерухомості в 2020 році Що стосується основних тенденцій на ринку комерційної нерухомості в 2020 році, то це, за словами експертів, зміна підходу в концепціях об'єктів. «Можна виділити головні тенденції, які треба враховувати в проектуванні нових і переформатування діючих торгових центрів: укрупнення, соціалізація, а також дві, пов'язані з цифровою ерою: діджіталізація і омниканальность», – зазначає Олександр Носаченко. Всі чотири тренда пояснюються посиленням конкуренції між існуючими торговими центрами, але більшою мірою – очікуванням майбутніх змін у найближчі десятиліття. «Зокрема, в році, що минає, ми спостерігали реконструкції застарілих об'єктів, пошук нових форматів і рішень. ТЦ «Караван» зважився на реконструкцію та зміну формату, найближчим часом очікується ще ряд оновлень діючих об'єктів, відкритих 10-15 років тому. Крім цього, необхідно враховувати, що приблизно 90% нової пропозиції торгових площ у столиці, як відкритих, так і заявлених – це великі об'єкти до 450 тис. кв. м (GBA)», – говорить експерт. І кожне таке відкриття впливає на зону, де об'єкт розташований. На прикладі відкритого нещодавно ТРЦ River Mall видно, як він вплинув на малі об'єкти в цьому районі. Щоб вижити, вони змушені адаптуватися в найкоротші терміни – міняти орендарів і зміщувати акценти. Масштабну реконцепцію здійснить і маркет-торговому центрі «Даринок». На 2020 рік заплановано низку концептуальних змін: буде репозиционирована зона фуд-корту (загальна площа складе 1477 кв. м), відкриється новий коворкінг Platforma Office Club від Coworking Platforma (площа в 3700 кв. м, 800 посадочних місць). «Даринок» має намір розширити пул орендарів і створити нову зону розваг для дітей на1700 кв. м. В маркет-молі вже змінився «продуктовий якір» – ним стала мережа роздрібної торгівлі «Сільпо» (загальна площа супермаркету складе 3000 кв. м., торговий зал 1650 кв. м). Володимир Степура, директор компанії «Ліконд», офіційного дистриб'ютора DAIKIN в Україні, звертає увагу, що існує пряма залежність між комфортністю торгового центру та купівельною активністю його відвідувачів. «Чим комфортніше покупцю в торговому центрі, тим довше він буде в ньому знаходитися і тим частіше він буде його відвідувати. Тому одним з важливих факторів, що впливають на ефективність діяльності торгового центру, є його оснащення сучасними системами вентиляції і кондиціонування, створюють комфортний мікроклімат як в окремих зонах і в приміщеннях ТЦ, так і у всьому будинку торгового центру, в цілому. Це особливо важливо при наявності фудкортов, розважальних зон для дітей, льодових ковзанок та інших специфічних зон, де треба створити і підтримувати спеціальні кліматичні умови», – говорить Володимир Степура. За його словами, сьогодні в поняття «кліматизація» входить не тільки кондиціонер повітря, але і опалення, вентиляція, а також підготовка гарячої води для побутових потреб. Експерт також зазначає, що для об'єктів торговельної нерухомості в Україні найчастіше використовують системи «чиллер-фанкойл» або VRF –системи, а для ефективної вентиляції – встановлення обробки повітря з рекуперацією тепла. Хто вийде на ринок комерційної нерухомості в 2020 році «Ми очікуємо в найближчій перспективі входів на наш ринок ще кількох значущих брендів. Безумовно, очікується відкриття першого магазину IKEA (у Києві вже функціонує офіс компанії), можливо, слідом за Decathlon, холдинг Association Familiale Mulliez, який також володіє мережею супермаркетів Auchan, прийме рішення про виведення на наш ринок і інших своїх fashion-підрозділів (Kiabi, Phildar, та ін). Нові для українського ринку знакові світові бренди, в тому числі допоможуть утримати темпи розвитку торгової нерухомості», – говорить Олександр Носаченко. Крім цього, протягом двох-трьох років практично в кожному районі Києва буде функціонувати якісний масштабний проект. Відповідно необхідності їхати в іншу частину міста у більшості покупців не буде. Вони будуть віддавати перевагу тому великого проекту, який ідеально вписується в їх наближений до будинку або роботи маршрут. «Безумовно, з'являться «фішки», якоря, заради яких люди стануть їздити через півміста придбати ту чи іншу послугу або товар. Але більшість покупців будуть користуватися об'єктами, які максимально стикуються з щоденними маршрутами», – говорить експерт. Другий тренд відповідає на питання, якими саме мають бути ТРЦ, щоб не тільки залучити максимально можливу кількість відвідувачів, але і затримати їх довше, запропонувати повний спектр товарів і послуг. Це буде впливати на проектування ТРЦ в 2020 році. «З точки зору архітектури, щоб утримати людей, планується більше спільних зон, яскраві дизайнерські рішення, атріуми і світлові ліхтарі, які дозволяють грати з кількістю денного освітлення, живі рослини, фонтани. Все це створюється з єдиною метою – створити умови, щоб люди максимально комфортно почували себе в торгових центрах тривалий період часу», – розповідає Олександр Носаченко. Два наступних тренда пов'язані з посиленням ролі Інтернету в житті людини та діяльності компаній. Омниканальность – інструмент, що дозволяє ритейлеру утримати свого покупця, використовуючи обидва канали, онлайн і офлайн. Частка е-комерс зростає, лідером є електроніка, проте драйвером омниканальности, стверджують експерти, найближчим часом буде fashion-індустрія. «Навіть якщо років через 10-20 частка онлайн-продажів зросте в рази, fashion-ритейлу необхідно буде місце для додаткового фізичного контакту споживача з речами. Та торгові центри – найкраще місце для такого вибору», – наголошує керівник. Наприклад, зараз у світі популярний формат Click&Collect, адже сучасній людині з щільним графіком легше забрати обраний на сайті товар в торговому центрі, ніж зістикуватися з кур'єром. В даний час в Європі приблизно кожен другий покупець fashion-індустрії воліє формат Click&Collect. Зростає і частка омниканальности в структурі онлайн-торгівлі: з 9,43% у 2015 році до 12,55% в 2019-м. «З усього вищесказаного можна зробити висновок про те, що ТРЦ, які зможуть врахувати сучасні тенденції й зіграють на випередження, будуть затребувані і в майбутньому. При цьому укрупнення і соціалізація допоможуть залучити відвідувачів, а діджіталізація і омниканальность – оптимізувати процес купівлі, так і управління ТРЦ», – прогнозує пан Носаченко.