Оценка земли и факторы

 

Оценка земли — это метод определения справедливой цены или стоимости земельного участка.

В этой статье мы объясним вам все основные методы, любой или все из которых могут быть использованы для оценки земли в зависимости от объема доступной информации.
Землю можно разделить на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные как в городских, так и в сельских районах. Как правило, земля в городской местности, будь то сельскохозяйственная или несельскохозяйственная, ценится выше, чем сельская.

Несельскохозяйственные земли можно разделить на жилые, промышленные или коммерческие, и стоимость таких в первую очередь зависит от потенциала развития путем строительства над ними соответствующей структуры.

Теперь давайте сначала разберемся в факторах, от которых зависит оценка.

Факторы оценки земли

1. Местоположение

Самым важным фактором является - местоположение. Земля в городе дороже, чем сельская, стоимость в центре города выше, чем на окраине.

2. Использование

Коммерческая земля более ценна, чем жилая или промышленная. Точно так же жилые и промышленные земли более ценны, чем сельскохозяйственные. Следовательно, важно определить использование земли, чтобы определять ее цену.

3. Размер

Жилые участки меньшего размера обычно стоят дороже за единицу по сравнению с большими участками из-за доступности. Однако, если земля может использоваться в промышленных или коммерческих целях, участки большего размера могут иметь надбавку.

4. Форма

Как правило, квадратные или прямоугольные участки предпочтительнее неправильной формы. Следовательно, участок правильной формы имеет более высокую цену.

5. Уровень

Если уровень земли выше, чем прилегающая дорога, будет сложно проложить водопроводные и дренажные линии. Чтобы сделать участок на приемлемом уровне, необходимо выкопать дополнительную землю. Точно так же если значительно ниже уровня, значительные затраты будут связаны с засыпкой.

6. Глубина

Участок с большей шириной, выходящий на улицу или дорогу, имеет преимущество. Точно так же зависит от ее удаленности от главной дороги. Участок на четвертой или пятой улице от главной дороги стоит гораздо дешевле, чем тот, что выходит на главную дорогу.

7. Фасад

Участок с несколькими фасадами лучше, чем участок с одним фасадом.

8. Доступность

Если участок земли не имеет выхода к морю или если подъездная дорога недостаточно широка, цена на него будет намного ниже.

9. Коэффициент площади

Коэффициент площади участка – это отношение застроенной площади к площади земли. Стоимость земли также зависит от общей площади здания, которое можно построить на участке.

10. Инфраструктура и развитие

Инфраструктура и застройка в непосредственной близости от земли напрямую влияют на цены. Хорошо развитый район со школами, больницами, широкими дорогами, метро, естественно будет стоить дороже.

11. Природа почвы

Несущая способность почвы также влияет. Если несущая способность грунта хорошая, стоимость фундамента будет разумной. Однако стоимость фундамента может значительно возрасти, если несущая способность грунта плохая.

12. Обременения

Земельные участки, на которые распространяются ограничения в использовании, будут менее привлекательными для потенциальных покупателей, и в зависимости от причиненных неудобств стоимость таких земель будет снижаться.

13. Особые преимущества

Если земля имеет особые преимущества из-за своего местоположения или по какой-либо другой причине, это следует учитывать при ее оценке.

 

Методы оценки земли

  • Сравнительный метод

Это самый популярный метод. В этом методе стоимость земли оценивается путем анализа продажных цен на сопоставимую землю поблизости, корректировки цен с учетом любых различий в размере, форме, местоположении и других характеристиках. Но этот метод полезен там, где есть активный рынок и цены сделок легко доступны. Эксперт по оценке земли должен проверить средние цены и проверить любую волатильность цен.

  • Метод капитализации дохода

Еще одним методом оценки земли является метод капитализации доходов.

Доходный подход применяется, как правило, для расчета земельной ренты, земельной субаренды и расчета стоимости улучшенного земельного участка при использовании метода остатка для земли – синтеза доходного и затратного подхода. Также доходный подход используется для расчета стоимости имущественного права, отличного от права собственности, в частности права постоянного использования земельного участка, которое отражается в балансе предприятия, как нематериальный актив.

  • Затратный метод

Затратный подход применяется в совокупности с другими оценочными подходами и методами.

В затратном методе, определяется чистый операционный доход, относящийся к земле, выделяется и капитализирует для получения и указания вклада земли в общую стоимость имущества.

При оценке земли оценщик обязан обратить внимание на факт наличия ограничений и обязательств касательно использования земельного участка.

Вывод

Оценщик обязан посетить объект и внимательно изучить все имеющиеся документы, чтобы собрать всю информацию, необходимую для оценки земли. В зависимости от имеющейся информации эксперт согласует с вами любой из вышеперечисленных методов для оценки вашей земли.

Если вам нужен отчет об оценке, свяжитесь с нами здесь или позвоните в наш офис по телефону +38 044 331 71 51, +38 050 104 77 00