Як безпечно отримати завдаток: попередній договір чи договір завдатку?
Домовились про ціну, покупець каже "беру" і готовий передати гроші вже сьогодні. Здавалось би — все чудово. Але саме цей момент є одним з найнебезпечніших у всій угоді з нерухомістю.
Без правильно оформленого документа продавець ризикує залишитись і без грошей і без покупця — а покупець може втратити передану суму без жодних правових підстав для її повернення. У цій статті розберемо чим відрізняється попередній договір від договору завдатку, які санкції обов'язково прописувати та що робити якщо одна зі сторін передумала.
Завдаток і аванс — це не одне й те саме
Більшість людей вживають слова "завдаток" і "аванс" як синоніми. Насправді це принципово різні поняття з різними правовими наслідками — і ця різниця може коштувати вам десятки тисяч гривень.
Завдаток
Регулюється ст. 570-571 Цивільного кодексу України. Має чіткий подвійний захист:
- —Якщо передумав покупець — завдаток залишається у продавця
- —Якщо передумав продавець — повертає подвійну суму
Аванс
Окремої норми в ЦКУ немає. По суті це просто передоплата яка підлягає поверненню в будь-якому випадку:
- —Якщо угода не відбулась — повертається повністю
- —Ніяких штрафних санкцій для жодної зі сторін
Висновок: якщо хочете реально зафіксувати намір обох сторін та мати механізм захисту — оформлюйте саме завдаток. Аванс не захищає ні продавця ні покупця.
Попередній договір vs договір завдатку: що обрати?
На практиці зустрічаються обидва варіанти — і кожен має свої особливості:
Договір завдатку
Простіший документ який фіксує факт передачі суми та умови повернення або утримання. Підписується між фізичними особами без обов'язкового нотаріального посвідчення.
Підходить коли: угода планується найближчим часом (1-4 тижні), документи готові, питань до об'єкта немає.
Попередній договір купівлі-продажу
Більш розгорнутий документ який регулюється ст. 635 ЦКУ. Фіксує не лише суму завдатку але й усі умови майбутньої угоди — ціну, терміни, порядок розрахунків, стан об'єкта. Може бути посвідчений нотаріально.
Підходить коли: є нюанси в документах, потрібен час на підготовку (місяць і більше), велика сума угоди або покупець бере іпотеку.
Порада юриста
Оптимальне рішення — попередній договір з умовою завдатку. Він поєднує переваги обох: чітко прописані умови угоди та механізм штрафних санкцій при відмові будь-якої зі сторін. Такий документ краще захищає інтереси і продавця і покупця одночасно.
Що обов'язково прописати в договорі?
"Шаблонний" договір з інтернету захищає лише одну зі сторін — або нікого взагалі. Ось що має бути в грамотно складеному документі:
Точна ціна об'єкта
Зафіксована в гривнях — навіть якщо сторони домовились в доларах. Прив'язка до курсу валют та порядок перерахунку на дату основної угоди.
Конкретна дата основної угоди
Не "протягом місяця" а конкретна дата або чіткий крайній термін. Розмиті формулювання дозволяють затягувати угоду без правових наслідків.
Штрафні санкції для обох сторін
Чітко прописати: якщо відмовляється покупець — завдаток залишається у продавця; якщо відмовляється продавець — повертає подвійну суму. Додатково можна прописати відшкодування збитків та витрат на підготовку до угоди.
Стан об'єкта на момент передачі
Перелік майна яке залишається в квартирі, стан комунікацій, відсутність боргів за комунальні послуги. Це захистить покупця від неприємних сюрпризів при передачі ключів.
Порядок розрахунків
Готівка, безготівковий розрахунок, банківська комірка або акредитив — спосіб передачі основної суми має бути зафіксований заздалегідь. Від цього залежить організація самої угоди у нотаріуса.
Хто платить податки та нотаріальні витрати
Розподіл витрат на нотаріуса, держмито, оцінку, пенсійний збір — заздалегідь узгоджений і зафіксований в документі. Це одне з найчастіших джерел конфліктів напередодні угоди.
Покупець передумав — що робити продавцю?
Це найпоширеніша ситуація. Алгоритм дій залежить від того який документ ви підписали:
Якщо підписали договір завдатку
Відповідно до ст. 571 ЦКУ завдаток залишається у вас. Покупець письмово повідомляє про відмову — і на цьому все. Повертати нічого не потрібно. Але важливо щоб в договорі чітко було написано "завдаток" а не "аванс" або "передоплата".
Якщо підписали попередній договір
Якщо в ньому прописані штрафні санкції — покупець зобов'язаний їх сплатити. Якщо він відмовляється добровільно — ви маєте право звернутись до суду. Суд, як правило, задовольняє такі позови якщо договір складено грамотно.
Якщо підписали лише розписку або взагалі нічого
Найгірший варіант. Повернення суми або відшкодування залежить виключно від доброї волі покупця. Юридичних підстав примусити його до чогось — мінімум. Саме тому правильний документ важливий ще до передачі будь-яких грошей.
Продавець передумав — що робити покупцю?
Якщо відмовляється продавець — ситуація для покупця більш вигідна за умови правильно оформленого завдатку:
За ст. 571 ЦКУ продавець зобов'язаний повернути подвійну суму завдатку. Якщо відмовляється — покупець має право стягнути її через суд. Крім того за попереднім договором покупець може вимагати примусового виконання угоди — тобто змусити продавця продати квартиру через суд.
На практиці примусовий продаж — рідкість. Але подвійне повернення завдатку суди присуджують регулярно. Головна умова — грамотно складений документ.
Типові помилки при оформленні завдатку
Написати "аванс" замість "завдаток"
Одне слово міняє всю правову природу документа. Аванс завжди повертається — ніяких санкцій.
Не вказати конкретну дату угоди
"Впродовж розумного строку" — це не термін. Без конкретної дати важко довести що хтось порушив умови договору.
Передати занадто велику або занадто малу суму
Завдаток 500 грн не зупинить нікого від відмови. Завдаток 30% від суми — надмірний ризик. Оптимально 2-5% від вартості об'єкта.
Підписати договір з представником без перевірки довіреності
Якщо продавець діє через довірену особу — довіреність має бути нотаріально посвідченою, чинною і не відкликаною. Особливо актуально коли власник за кордоном.
Не перевірити об'єкт перед підписанням
Завдаток підписується після юридичної перевірки — а не до неї. Якщо після передачі грошей виявились проблеми з документами — повернути завдаток буде складно.
Часті запитання
Яка оптимальна сума завдатку?
Зазвичай 2-5% від вартості об'єкта. Для квартири за $80 000 — це $1 600-4 000. Сума має бути достатньою щоб утримати обидві сторони від відмови але не надмірною щоб не ризикувати великими грошима до підписання основного договору.
Чи потрібно посвідчувати договір завдатку у нотаріуса?
Обов'язкової нотаріальної форми для договору завдатку між фізичними особами немає. Але нотаріальне посвідчення значно підвищує юридичну силу документа і спрощує стягнення в суді якщо виникне спір.
Що буде якщо угода не відбулась з незалежних від сторін причин?
Якщо угода не відбулась через обставини непереборної сили (форс-мажор) або з вини третіх осіб — завдаток повертається без подвійного розміру. Але цей випадок має бути чітко прописаний в договорі.
Чи можна розірвати попередній договір за згодою сторін?
Так. Якщо обидві сторони погоджуються — попередній договір можна розірвати в будь-який час, повернувши завдаток покупцю. Умови розірвання та повернення коштів краще також прописати в самому договорі.
Корисні посилання:
Не підписуйте завдаток без юриста
Наші юристи складуть або перевірять договір завдатку та супроводять вас на кожному етапі угоди. Фіксована вартість — без прихованих доплат.
Зателефонувати юристу